กรมธนารักษ์ จะประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ในวันที่ 1 มกราคม 2566 และจะใช้ไปจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2569 หลายคนอาจจะสงสัยว่า ราคาประเมินที่ดินมีไว้ทำอะไร และเกี่ยวข้องกับการซื้อบ้านอย่างไร เรามาไขข้อสงสัยกันครับ
ราคาประเมินที่ดิน คือ การตีราคาหรือกำหนดมูลค่าของราคาที่ดินแต่ละแปลงที่จัดทำขึ้นโดยหน่วยงานรัฐซึ่งปัจจุบันกรมธนารักษ์เป็นหน่วยงานที่รับผิดชอบในการจัดทำบัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินและประกาศใช้ทุกๆ 4 ปี นอกจากราคาประเมินที่ดินแล้ว ยังมีราคาประเมินโรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง และราคาประเมินห้องชุด ที่จะนำมาใช้ร่วมกัน
หน้าที่หลักๆ ของราคาประเมินคือ นำมาใช้คำนวณค่าธรรมเนียมภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ในการทำนิติกรรมอสังหาริมทรัพย์ ทั้งการโอนกรรมสิทธิ์และการจำนอง การซื้อ-ขายที่เกิดขึ้น รวมทั้งการคำนวณฐานภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ใช้สำหรับประเมินค่าชดเชยจากการเวนคืนโครงการรัฐ หรือกรณีที่มีการฟ้องร้องเป็นคดีความ ศาลก็จะใช้ราคาประเมินในการคิดค่าความเสียหาย
เมื่อมีการซื้อขายและโอนบ้าน กรมที่ดินก็จะใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินของกรมธนารักษ์มาเป็นฐานในการคิดภาษีร่วมกับราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง ส่วนในกรณีที่เป็นห้องชุดก็จะใช้ราคาประเมินห้องชุดเป็นฐานในการคิดค่าธรรมเนียม โดยค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จะอยู่ที่ 2% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งผู้ซื้อและผู้ขายจะแบ่งกันจ่ายคนละ 1%
ราคาประเมินที่ดินจะเป็นราคาที่ใช้เป็นฐานในการจ่ายภาษีและค่าธรรมเนียม ซึ่งแตกต่างจากราคาซื้อขาย หรือราคาตลาด ที่ดินแปลงเดียวกัน ราคาประเมินกับราคาซื้อขายอาจจะแตกต่างกันได้ ซึ่งโดยส่วนใหญ่ราคาประเมินจะต่ำกว่าราคาซื้อขาย เพราะประกาศใช้ 4 ปีครั้ง ขณะที่ราคาซื้อขายสามารถเปลี่ยนแปลงได้ตลอด
แม้ราคาประเมินจะไม่เกี่ยวกับราคาซื้อขาย แต่ก็อาจจะมีผลด้านจิตวิทยา เมื่อราคาประเมินที่ดินปรับขึ้นในแต่ละครั้งก็อาจจะทำให้เจ้าของที่ดินปรับราคาขายขึ้นตามราคาประเมินไปด้วย
คราวนี้มาดูกันว่า ราคาประเมินที่ดินที่จะประกาศใช้ใหม่ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 จะเป็นเช่นไร
สำหรับราคาประเมินที่ดินรอบปี 2566-2569 โดยภาพรวมจะมีมูลค่าปรับขึ้นเฉลี่ย 7-8% โดยพื้นที่กรุงเทพฯ ปรับขึ้นประมาณ 2.7% และต่างจังหวัดปรับขึ้นประมาณ 8% ส่วนใหญ่การเปลี่ยนแปลงของราคาประเมินจะอยู่ในทำเลแนวรถไฟฟ้า รถไฟความเร็วสูง ถนนตัดใหม่ และพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี)
สำหรับราคาประเมินที่ดินสูงสุดยังอยู่ในกรุงเทพฯ ราคา 1 ล้านบาทต่อตารางวา อยู่บริเวณถนนสีลม เพลินจิต วิทยุ พระรามที่ 1 รองลงมาถนนสุขุมวิท 7.5 แสนบาท ถนนรัชดาภิเษก 4.5 แสนบาท ถนนเพชรบุรี 3 แสนบาท ถนนพหลโยธิน 2.5 แสนบาท ส่วนต่างจังหวัดที่มีราคาสูงสุดอยู่ใน 3 จังหวัดพื้นที่อีอีซี ได้แก่ ชลบุรี ฉะเชิงเทรา ระยองมีราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 20-30%
ดังนั้น ถ้าต้องโอนบ้านในปีหน้าโอกาสที่จะต้องเสียต้องค่าธรรมเนียมการโอนเพิ่มจากราคาประเมินที่ดินที่จะปรับขึ้นไปก็มีความเป็นไปได้และคงต้องเตรียมสตางค์เพิ่มกันไว้อีกสักหน่อยครับ
