ภาวะเงินเฟ้อ ช่วงนี้หลายคนคงได้ยินคำนี้จนชินหู แต่อาจจะยังไม่รู้ว่าจริงๆ มันคืออะไรกันแน่ และจะเกี่ยวข้องกับชีวิตเราอย่างไร ซึ่งบอกได้เลยว่า เรื่องนี้เกี่ยวโดยตรงกับชีวิตความเป็นอยู่ของเรา และยังเชื่อมโยงไปถึงการซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งภาวะเงินเฟ้อก็มีส่วนสำคัญที่ทำให้เราต้องวางแผนมากขึ้น

ก่อนอื่นมารู้จักกับภาวะเงินเฟ้อกันก่อน ภาวะเงินเฟ้อ (Inflation) หมายถึง ภาวะที่ราคาสินค้าและบริการโดยทั่วไปเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งสาเหตุที่ทำให้เกิดเงินเฟ้อมาจาก 2 สาเหตุหลักก็คือ

1. ประชาชนต้องการซื้อสินค้าและบริการเพิ่มขึ้น เรียกว่า Demand-Pull Inflation ประกอบกับสินค้าและบริการนั้นๆ ในตลาดมีไม่เพียงพอทำให้ผู้ขายปรับราคาสินค้าและบริการสูงขึ้น

2. ต้นทุนการผลิตที่เพิ่มขึ้น เรียกว่า Cost-Push Inflation กล่าวคือ หากผู้ผลิตไม่สามารถ แบกรับภาระต้นทุนที่สูงขึ้นได้ จะทำให้ผู้ผลิตต้องปรับราคาสินค้าและบริการให้สูงขึ้นด้วย

สำหรับภาวะเงินเฟ้อที่เรากับลังเจออยู่ในปัจจุบันนั้นเกิดจากต้านทุนการผลิตที่เพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นผลจากต้นทุนพลังงานที่ปรับตัวขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง ส่งผลกระทบต่อต้นทุนการผลิตและการขนส่ง ซึ่งหากเงินเฟ้อเพิ่มขึ้นมากจะกระทบต่อฐานะและความเป็นอยู่ของเรา

แน่นอนว่า เมื่อเกิดภาวะเงินเฟ้อ ข้าวของมีราคาแพงขึ้นก็ย่อมทำให้ความสามารถในการซื้อ หรืออำนาจในการซื้ออของเราลดลง เงิน 100 บาท อาจจะซื้อของสิ่งนั้นได้ แต่วันนี้เงิน 100 กลับซื้อของนั้นไม่ได้ ต้องเพิ่มเงินเป็น 105 หรือ 110 บาท ทำให้ภาระค่าครองชีพสูงขึ้นตามไปด้วย ปัญหานี้เราคงสัมผัสกันได้ถ้วนหน้าในเวลานี้

ดังนั้นหากมีความจำเป็นต้องซื้อบ้านในช่วงที่เกิดสภาวะเงินเฟ้อสูงควรเตรียมตัวอย่างไร?

ออมเงินก่อนหรือผ่อนดาวน์ยาวขึ้น

คนที่คิดจะซื้อบ้านในสถานการณ์เงินเฟ้อจะต้องเจอกับปัญหา 2 เด้ง เด้งแรกก็คือ ภาระค่าใช้จ่ายของตัวเองที่ปรับสูงขึ้นดังกล่าวกล่าวไปแล้ว และเด้งที่สองก็คือราคาบ้านใหม่ที่ปรับตัวสูงขึ้น 5-10% ตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้น

ดังนั้นก่อนตัดสินใจซื้อบ้านควรพิจารณาถึงความพร้อมทางการเงินของตัวเอง ประกอบด้วย รายได้ทั้งหมดที่มี ค่าใช้จ่ายในปัจจุบัน หักกลบลบกันแล้วยังมีเหลือพอแค่ไหนที่จะใช้ผ่อนบ้าน หรือบางทีเราอาจจะต้องเก็บออมสักระยะก่อนจะดีกว่ามั๊ย หรือถ้ายังไม่รีบก็เลือกซื้อบ้านที่ผ่อนดาวน์ยาวขึ้นอีกนิดก็จะทำให้ไม่ต้องแบกภาระจากการผ่อนมากเกินไปนัก

สต๊อกบ้านต้นทุนเดิมก็ยังมีอยู่นะ

แม้ในสภาวะเงินเฟ้อ ของทุกอย่างปรับขึ้นราคา แต่การเลือกซื้อที่อยู่อาศัยก็ใช่ว่าจะไม่มีทางเลือก เพราะปัจจุบันโครงการที่เป็นสต๊อกรอขายในต้นทุนเดิมก็มีให้เลือกเยอะขึ้นกว่าอดีต การเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่มาพร้อมโปรโมชั่นส่วนลด ของแถม หรือเฟอร์นิเจอร์ครบชุด จะเป็นอีกวิธีที่ช่วยเพิ่มความคุ้มค่ามากขึ้นหากต้องซื้อบ้าน ในเวลานี้ เพราะจะช่วยลดรายจ่ายบางส่วนของคนซื้อบ้านลงไปได้

แม้ต้นทุนการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวต่อเนื่องทั้งจากแรงงานที่ขาดแคลนและต้นทุนวัสดุอุปกรณ์ก่อสร้างก็จริง  ทำให้ปีนี้ผู้พัฒนาอสังหาฯ ได้ประกาศถึงทิศทางการปรับขึ้นราคาโครงการใหม่ให้สอดคล้องต้นทุนจริงมากขึ้น

แต่อย่าลืมว่ายังมีโครงการจำนวนไม่น้อยที่ก่อสร้างด้วยต้นทุนเดิม จากความพยายามบริหารต้นทุนของผู้ประกอบการเพื่อให้สามารถแข่งขันในตลาดได้ โดยเฉพาะจากผู้ประกอบการขนาดกลางๆ ที่มีการบริหารต้นทุนได้คล่องตัวกว่า ก็เป็นอีกทางเลือกที่ทำให้เรายังสามารถซื้อบ้านได้ในภาวะเงินเฟ้อ

ลงทุนบ้านวันนี้ มีมูลค่าเพิ่มในอนาคต

เมื่ออัตราเงินเฟ้อสูงจะส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยที่หักเงินเฟ้อออก หรือที่เรียกว่า “อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง” มีค่าลดลงไปด้วย การฝากเงินในบัญชีออมทรัพย์จึงอาจไม่ใช่วิธีที่จะทำให้ได้ผลตอบแทนที่ดีในยุคที่เงินเฟ้อสูง การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แม้จะเป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูง แต่น่าสนใจตรงที่มีมูลค่าที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคต

เพราะนอกจากผู้ซื้อจะใช้เพื่ออยู่อาศัยเองแล้ว ยังสามารถนำไปปล่อยเช่าสร้างรายได้ในระยะยาว หรือหากคิดจะประกาศขายในช่วงที่สามารถทำกำไรในตลาดได้ก็ถือว่าเป็นการลงทุนที่สามารถชนะเงินเฟ้อได้ ซึ่งมีข้อมูลยืนยันจากหน่วยงานรัฐอย่างศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ระบุว่าในรอบ 5 ปีที่ผ่านมาดัชนีราคาบ้านยังปรับตัวเพิ่มมาอย่างต่อเนื่องในทุกๆ ปี

ทำเลที่มีศักยภาพสร้างโอกาสเติบโต

การเลือกซื้ออสังหาฯในทำเลที่มีศักยภาพสามารถเติบโตได้ในอนาคตถือเป็นการวางแผนที่ดีเช่นกัน เพราะหากมีความจำเป็นต้องขาย อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในทำเลที่มีศักยภาพจะเพิ่มโอกาสให้ได้รับมูลค่าเพิ่มที่คุ้มค่าหรือทำกำไรได้ดีกว่า โดยพิจารณาจากทำเลที่ตั้งโครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวก อยู่ใกล้แหล่งงาน/ห้างสรรพสินค้า เป็นทำเลที่มีรถไฟฟ้าผ่านหรือมีแผนการก่อสร้างรถไฟฟ้าในอนาคต เป็นต้น

กล่าวโดยสรุป แม้ว่าเราจะต้องเจอกับภาวะเงินเฟ้อ แต่ก็ยังมีโอกาสที่จะซื้อที่อยู่อาศัยได้ ถ้ามีการวางแผนที่ดี โดย 1.การเช็กความสามารถในการซื้อให้แน่ใจว่า รายได้-รายจ่ายแล้วยังพอที่จะซื้อบ้านได้ในระดับราคาที่ยังผ่อนได้ 2.เลือกใช้การผ่อนดาวน์ที่ยาวขึ้น เพื่อไม่ให้เกิดภาระที่มากเกินไป

3.ยังมีสต๊อกบ้านต้นทุนเดิมที่มาพร้อมโปรโมชั่นที่ช่วยลดภาระให้ได้เลือกซื้อ 4.บ้านใหม่ต้นทุนเดิมก็ยังพอหาได้จากผู้ประกอบการรายกลางๆ ที่สามารถบริหารต้นทุนได้ดีกว่ารายใหญ่ๆ 5.ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อลงทุน แม้ต้นทุนจะเพิ่ม แต่ก็ยังชนะเงินเฟ้อได้ในระยะยาว ถ้าเลือกลงทุนในทำเลที่ดีมีศักยภาพ