ช่วงนี้หลายคนคงกำลังวุ่นๆ อยู่กับการเตรียมตัวไปรับโอนบ้านที่จองซื้อไว้ เพราะเข้าสู่โค้งสุดท้ายปลายปีแล้วยังไม่ชัวร์ว่าจะมีการต่อมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองหรือไม่ ทางที่ดีเตรียมตัวให้พร้อมแล้วไปโอนภายในปีนี้จะดีกว่า เพราะช่วยประหยัดรายจ่ายในวันโอนได้มากเลยทีเดียว
ดังนั้นเมื่อการโอนบ้านภายในปี 2565 จะช่วยประหยัดเงินในกระเป๋าเราได้มากกว่า และมีเวลาเหลืออยู่อย่างจำกัด เพราะจะต้องไปโอนกรรมสิทธิ์ภายใน 31 ธันวาคม 2565 ก็ยิ่งต้องเตรียมการให้พร้อมด้วย 3 CHECKLIST เตรียมตัวให้พร้อมก่อนไปโอนบ้าน เพียงเท่านี้ก็สบายใจหายกังวล
1 CHECKLIST การตรวจรับบ้าน
ก่อนถึงวันนัดไปรับโอนกรรมสิทธิ์สิ่งสำคัญเป็นลำดับแรกคือ “การตรวจรับบ้าน” ผู้ซื้อบ้านจะต้องตรวจสอบทุกจุดภายในตัวบ้านเพื่อให้แน่ใจว่าบ้านมีความเรียบร้อยและความสมบูรณ์พร้อมเข้าอยู่อาศัย โดยมี Checklist จุดสำคัญในการตรวจรับบ้านที่ควรตรวจสอบ
- ตรวจสอบบ้านกับแบบแปลนบ้าน เพราะแบบแปลนบ้านจะทำให้ทราบรายละเอียดและองค์ประกอบต่างๆ ในตัวบ้านว่ามีอะไรบ้าง เช่น พื้นที่ใช้สอย แบบไฟฟ้า-สุขาภิบาล เป็นต้น การตรวจตัวบ้านกับแบบแปลนบ้านจึงช่วยให้ผู้ซื้อบ้านมั่นใจได้ว่าบ้านสร้างได้ตรงกับแบบแปลนบ้านในทุกๆ จุด
- ตรวจองค์ประกอบต่างๆ ของบ้านให้เรียบร้อย ไม่ว่าจะเป็นถนน รั้วบ้าน สวนหน้าบ้าน ท่อระบายน้ำ หรือระเบียงบ้านที่ ท่อระบายน้ำจากตัวบ้านต้องใช้การได้ดี หากโครงการที่คุณซื้อมีสวนหน้าบ้าน ควรตรวจด้วยว่ามีการถมดินให้เต็มพื้นที่ และมีการปลูกหญ้าและต้นไม้เรียงอย่างสวยงาม ไม่มีเศษวัสดุหรือสิ่งสกปรกเหลืออยู่โครงสร้างบ้านเราอาจตรวจดูจากภายนอกไม่ได้ คงดูได้เพียงจุดสังเกตจากภายนอกซึ่งก็คือ ผนังบ้าน ต้องไม่มีรอยร้าว มีลักษณะตั้งฉากกับเสา และคานพื้นบ้าน ตรวจดูว่าวัสดุที่ปูพื้นเรียบเนียนดีหรือไม่ ไม่มีร่องและโพรงอยู่ และจะต้องไม่มีคราบชื้นหรือคราบสกปรกอีกด้วยฝ้าเพดาน ระดับของฝ้าจะต้องมีความสูงเสมอกัน ตัวฝ้าจะต้องฉาบให้เรียบเนียนสนิท ประตูหรือช่องเปิดต่างๆ เวลาเปิด-ปิดประตูจะต้องสนิท ไม่มีลมหรือแสงลอดเข้ามา
- ระบบไฟฟ้า ระบบน้ำ ควรเปิดเช็คทุกจุด เช่นกัน
หากเราไม่มีความรู้ด้านช่างเพียงพอ การจ้างบริษัทที่ให้บริการตรวจบ้านก่อนรับโอนก็เป็นทางเลือกที่แนะนำ
2. CHECKLIST เอกสารที่ต้องเตรียมให้พร้อมในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งในกรณีนี้จะนำเสนอเฉพาะกรณีเป็นบุคคลทั่วไป เอกสารที่ต้องเตรียมไป คือ
- บัตรประชาชน พร้อมสำเนา 1 ชุด (เซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง)
- ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนา 1ชุด (เซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง)
- หนังสือให้ความยินยอมให้รับโอนกรรมสิทธิ์ (กรณีสมรส)
- สำเนาบัตรประชาชนคู่สมรส (กรณีสมรส)
- สำเนาทะเบียนบ้านคู่สมรส (กรณีสมรส)
- สำเนาทะเบียนสมรส (กรณีสมรส)
- สำเนาทะเบียนหย่า (กรณีหย่า)
3. CHECKLIST ค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมการสิทธิ์
ก่อนอื่นเราต้องทราบก่อนว่าในการซื้อบ้านจะมีค่าใช้จ่ายในการโอนฯบ้านที่จะต้องจ่ายด้วยเงินสด ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ เป็นจำนวนเท่าไหร่ ยกเว้นโครงการที่ซื้อนั้นมีโปรโมชั่นที่ฟรีค่าใช้จ่ายในวันโอน ในส่วนนี้ก็ไม่ต้องกังวลใจเพราะทางผู้ขายดูแลให้ ซึ่งค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายแก่กรมที่ดินจะประกอบไปด้วย
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย
- ค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าที่จำนอง (จำนวนเงินกู้ทั้งหมด)
- ค่าอากร 0.5% ของราคาซื้อขาย
ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ผู้ซื้อและผู้ขายควรทำข้อตกลงกันตั้งแต่ตอนตกลงซื้อขาย เพื่อจะได้ไม่มีปัญหาในภายหลัง อย่างที่กล่าวไว้แล้วว่าหากเรารับโอนกรรมสิทธิ์ภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2565 ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนองจะลดลงเหลือเพียงร้อยละ 0.01
- ค่าส่วนกลาง สำหรับดูแลสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ เป็นหนึ่งในเช็กลิสต์ของรายการเตรียมตัวก่อนไปรับโอนกรรมสิทธิ์ แบ่งเป็น เงินกองทุนที่เรียกเก็บครั้งเดียว และเงินค่าส่วนกลางที่เป็นเป็นรายเดือน แต่ในช่วงเริ่มต้นโครงการจะเรียกเก็บเงินค่าส่วนกลาง 1-2 ปี ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ที่เราต้องเตรียมเอาไว้ในวันโอน โดยสามารถตรวจสอบกับทางโครงการได้ว่าเป็นจำนวนเงินเท่าไหร่
- ค่าประกันอัคคีภัย ค่าประกันภัยพิบัติ ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ เป็นประกันที่คุ้มครองความปลอดภัยของตัวบ้าน ในกรณีเกิดไฟฟ้าลัดวงจร แก๊สรั่ว ไฟไหม้ ซึ่งเป็นสิ่งที่กฎหมายบังคับว่าต้องทำครับ โดยยอดจะอยู่ที่ 0.1% ของราคาบ้าน
- ค่าประกันสินเชื่อบ้าน หรือประกันคุ้มครองหลักทรัพย์ ในส่วนนี้ไม่อยู่ในภาคบังคับ เป็นประกันที่บริษัทประกันจะทำหน้าที่จ่ายชำระหนี้สินให้กับสถาบันการเงินแทนผู้กู้เมื่อผู้กู้เสียชีวิตหรือทุพพลภาพ โดยที่ภาระหนี้ไม่ตกเป็นภาระของคนในครอบครัว ส่วนใหญ่ประกันประเภทนี้จะถูกนำเสนอพร้อมกับการทำสินเชื่อบ้าน โดยไม่บังคับว่าต้องทำ แต่อาจถูกนำเสนอในรูปแบบที่ว่าหากทำประกันตัวนี้จะลดอัตราดอกเบี้ย หรือเพื่อปล่อยสินเชื่อได้ง่ายขึ้น